近日，上海市人大常委会通过《上海市住房租赁条例》，将于2023年2月1日起施行。条例有两点值得关注，一是对个人“二房东”加强监管，不仅要开立租金监管专用账户，而且转租房屋达到规定数量，必须办理市场主体登记，也就是变成堂堂正正的长租公寓；二是条例明确禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租。
笔者所在的珠三角，7800万常住人口中，超过一半的人在租房，处于地下经营的“二房东”生意很好。举个简单的例子，一套房子两室一厅，房东要收租5000元/月，“二房东”拿过来，把两室分别租给两个人(家庭)，每间2800元/月，一个月能赚600元。城市中心旺地的房子，整租的租金更贵，动辄探至上万元的月租金，还可以把客厅、阳台隔断起来出租。
这就是“N+1”，也是典型的群租现象。这种租赁模式下，“二房东”赚得更多，如果多租十几套、几十套，“二房东”一个月的倒手收益就有万元左右。2016年开始，大力发展规模化住房租赁，那时曾鼓励过“N+1”，但后来排查时发现屡有火灾、非法经营、聚众赌博等消防和治安事件，且群租还导致排水难、用电负荷重、电梯拥挤、楼道嘈杂、卫生差等问题。
特别是，近两年疫情防控过程中发现，群租房中租户感染或传播疫情的概率更大，比如近期疫情形势严峻的广州，群租盛行的城中村，普遍存在空间狭窄、流通性不足、卫生状况差，成为病毒肆虐的根源之一，有的楼栋出现大面积感染。从房东的角度，谁也不希望自己的房子被“毁容”，收回时要花更多的钱恢复原样，更不希望自己的房子被贴上疫情传播源的标签。
因此，“二房东”和群租本质上是一个问题，我们需要反思的是，为啥群租泛滥且屡禁不止。很简单，租金低！谁都想租一整套房子，90后、00后打工者、新就业者，更希望有独立空间。但奈何，一个月到手的工资只有3000-5000元，动辄需要拿出一半收入付房租，简直割肉般疼痛。加班常态化的情况下，为了住得离单位近点儿，又少花钱，不选择群租还能咋样？
一种看似不合理的需求，若成为打不死的小强，就要从供给端找病根了。“二房东”和群租，本质上反映了当下租金太高、房子太大的问题。租赁房源都是从存量商品房市场上筹集来的，这些商品房在建设的时候，考虑的是居家生活，往往户型偏大。根据贝壳研究院的数据，2021年全国百城租赁成交中，三居室房源占比只有25.4%，但其供应的占比接近50%。
另外，租赁需求集中的区域，往往是城市中心区、CBD、老城区，这些区域租金又非常高，套均租金水平都在4000-5000元/月或以上。近些年，这些热点片区搞旧改，也出了一批新的租赁公寓，户型在30-50平米，体验感也不错，但租金更高，基本在4000元/月以上，还是租不起。
近两年，各地推进保租房大规模筹集，这个思路是对的，就是为了满足新市民、年轻人、创业者、打工人等的租房需求，他们是城市“扎根脆弱型”群体，进入城市不久、收入不高、对租金较敏感(不要超过1/3)，中短期内需要“低租金、小户型”的租赁居所。但目前来看，这类房源供应很少，且主要面向了人才群体。千万计的上述人群，还得靠“二房东”等租赁市场去解决。
总之，从安全、防疫、宜居的角度，整治“二房东”和群租是对的，但从治理能力现代化、系统化的角度来看，更需要与住房供给端改革结合起来。打击“二房东”和群租的另一面，就是租金相对低廉的可租房源供应减少。上海租赁条例将在明年2月1日就施行了，届时若严格落地，我更关心的是，上海千万外来人口春节回来后，能否租到租金低廉的房子。
