家住城郊的薛大妈有一套自建农宅，无儿无女的她将该套房屋对外出租，维持自己的日常生活。不久前，薛大妈与租客唐某之间产生了矛盾，最终对簿公堂。
原来，唐某晚上经常在所租的房间内唱歌跳舞打牌，让周围邻居无法入睡。按照约定，薛大妈与唐某终止了租赁合同，并向其索要拖欠的半年房租款。
然而在法庭上，唐某指出，薛大妈的房屋属于农民自建房，未经消防验收就租给他人使用，违反了行政机关的管理规定，因此双方订立的房屋租赁合同应该属于无效。
老人闹不明白：明明自己有理在先追讨房租，最后竟然还理亏了？法院经审理，判决被告支付给原告所拖欠的6个月房租。
点评：《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。那么，什么情况属于“强制性规定”呢？《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。这一规定，在合同效力上采取了“从宽认定”的立法原则。具体来说，该《解释》明确了“强制性规定”的范围。根据司法实践，强制性规定包括效力性规范和管理性规范。违反效力性规范，合同无效；违反管理性规范，合同不一定无效。所谓效力性规范，是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。所谓管理性规范，是指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。该司法解释对合同效力采取“从宽认定”的原则，可以在最大程度上尊重当事人的意思自治，积极促成合同的有效和履行，防止交易链条的断裂。
本案中，薛大妈的房屋虽然在消防验收标准上存在问题(该问题被查处后会受到相关部门的处罚)，但并不属于效力性强制性规定的范围，因此，薛大妈与唐某之间的合同为有效合同，其追讨房租的诉求受法律保护。张兆利王晓芹
