如今在现实生活中，父母出于避交税费、给子女落户等原因，购买房屋时将房产登记在子女名下的情况屡见不鲜。同样的，由于种种原因，很多子女也会借父母的名义买房。但是这些现象出现后也带来了问题，子女以父母名义买房后，该房产是否算遗产呢？父母借子女名买房，如果遇上子女离婚是否算作共同财产分配呢？最近在笔者身边的朋友当中就发生了与此相关的两件事情。
案例1以子女名义购房子女离婚如何分房？
王某和季某为夫妻，两人育有一子王某军。2009年，王某自己出资以王某军的名义购买了一套住房。实际上该住房的居住人为王某和妻子季某。2013年王某军认识了孙某，两人恋爱后结婚。为了小两口有更多的私人空间，王某另外出资又以王某军的名义给小两口买了一套房。2014年，王某军与妻子孙某感情出现问题，不久后协议离婚。除了婚后两人居住的房屋之外，孙某提出王某现在居住的房屋也是以王某军名义购买的，所以也应该属于夫妻共同财产。但是王某却认为该房屋只是自己借儿子的名买的，实际购房人和居住人是王某夫妻，双方为此产生分歧。那么，以子女名义所购之房，子女离婚时该如何分房？
案例2买房登记父母名下房产是否算作遗产？
李大、李二是兄弟，婚前一直与父亲老李夫妻住在老李承租的公屋内。老李曾说过这间房屋谁买就归谁，后来李大结婚正好没有买婚房，就出钱买下了老李承租的公屋。由于公屋的特殊性，如果要购买该房屋只能写承租人老李的名字。因此，虽然是李大出资购买房屋，但房产证上写的仍是老李的名字。
为免以后出现纠纷，老李写了一个说明，将李大出资以老李名义买房的经过如实记录下来，并强调说明这套房屋的实际归属人为李大，后还特意立了公证遗嘱将房屋留给李大。没想到几年后等老李和老伴相继去世后，李二却提出按照遗产来分割李大所居住的房屋，并对借名买房一事予以否认。那么，买房登记在父母名下，房产是否算作遗产？
律师告诉你
以上两起案例都涉及到了一个法律名词，即“借名买房”，所谓借名买房是指合同双方约定一方以另一方的名义购买房屋，并将房屋登记在另一方名下，借名人实际享有房屋权益。
在案例一中，父母以子女名义买的房子是否属于子女的夫妻共同财产，要看房产证是否也办理在子女名下，是否体现子女配偶的名字。如果没有子女配偶的名字，则应认定父母为子女购房的出资行为，构成对子女一方的赠与，与子女的配偶无关，该房屋并非为子女的夫妻共同财产；如果该房屋为子女的夫妻名下，并且没有其他特殊约定，则视为夫妻共同财产。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十二条规定“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十二条第二款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第七条规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外”。故此，不论婚前婚后，只要是父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女一方名下的，就视为仅对子女一方的赠与，与另一方无关。
在案例二中，李大和老李形成借名买房的法律关系，经老李同意由李大以老李的名义出资购买。房屋日常各种费用都是由李大缴纳，房屋也是由李大实际控制，也就是说虽然购房合同、缴费发票、房本等都登记的是老李的名字，但实际上是由李大享有房屋权益。老李也认可借名买房的事实，从“说明”内容来看，是老李对借名的认可。之后为了履行过户的承诺，老李立了公证遗嘱，将房屋留给了李大。因此，李大和老李存在借名买房的事实，该房屋属于李大所有，不应作为遗产处理。所以李二所提出的要求是不合理的。
借名人与被借名人之间的“借名买房”合同效力我国奉行合同自由原则，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当允许当事人订立任何内容的合同。对于普通商品房，除了违反《合同法》第五十二条之外，实际购买人如能证明双方有借名买房合意并已实际出资，借名买房合同应属有效。
法院如何认定是否存在借名买房合意双方书面或口头协议。书面协议中一般明确约定的借名买房的原因和事实，主张协议关系存在的一方应承担举证责任，一般应提供形式合法、内容合理的书面协议即可，对方认为协议效力有瑕疵的，应举证证明。口头协议具有很大的不确定性，难以举证，但如果双方承认有借名合意亦可。
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借名买房风险有哪些
借名买房暗藏很多涉诉风险:一是无书面协议,一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲友,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。二是登记人拒绝办理房屋过户手续,借名人面临风险。三是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后,借名人往往实际居住在房内,但由于登记在出名人名下,而我国对不动产物权采用登记主义,借名人面临被起诉腾退房屋的风险。三是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。根据公示公信原则,房屋所有权证载明登记人为所有权人,一旦登记人涉诉,房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如:登记人离婚,其配偶主张房屋作为夫妻共同财产应分割；登记人负有债务,债权人申请保全而致房屋被查封。四是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下,第三人有理由相信登记人为房屋所有权人,如第三人不知借名登记,则借名人面临丧失房屋的可能,只能依不当得利向登记人主张赔偿。
吕斌
