面对不断上涨的房价，最近各地出台了限购、限售等政策，为了规范房地产市场秩序，随着楼市的稳定，购房者也逐渐冷静下来。在近期的房产交易中，确实出现了各种纠纷，在此律师提醒三种购房合同可能无效的情形，也为大家以后在购房时提个醒。
一房二卖的合同是否已办理登记是关键
房地产买卖纠纷中，开发商一房二卖行为引发的纠纷占了很大的比例，所谓一房二卖，是指卖房者就同一房屋与多位购房者签订合同，如何确定一房二卖中的合同是否有效，一般参照以下规则：
一是未登记的房屋买卖，并不影响合同的效力。房屋买卖合同不属必须经国家机关批准、备案才有效的合同，房产登记只是对房屋确权的程序，只是合同履行中的一个阶段。没办理房产登记不影响合同的效力，即合同有效，但是房屋的物权尚未确定。
二是未登记的房屋买卖，前后两个合同都是有效的。一房二卖案件中的第一个买方，由于尚未取得房屋的所有权，仅享有债权，债权不能对抗第三人，不能主张第二个买房人侵犯了他的所有权。所有权仍属出卖人，他仍有权第二次出卖。因此，一房二卖的两份合同均为有效。除非第二个购买人属恶意第三人，明知此房已出卖，他的行为就损害了第一个买房人的利益。这种情况后合同应无效。
在处理一房二卖时，一般会根据合同是否已经办理登记的情况，进行不同的处理：
1.两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准，即先签订的那份合同可以优先获得房屋的物权。
2.两份合同均未办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，法院会遵从合同的实际履行原则，维护已完成的交易。
3.两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记，而不管房屋交付了哪一方。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理，物权公示原理和物权优先于债权原理。按照这个原则就能确认已办理过户登记合同的效力即房屋物权属于已登记一方。
4.在第一个买房人已办过户后又卖第二人，因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。第二个购房者可以要求出卖人承担赔偿责任。
小产权房合同面临四大风险
所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”，实际上没有真正的产权。在不能确定的情况下购房人购房一定要格外谨慎小心。
购买“小产权房”可能面临的风险有：1.“使用权”“乡产权”“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。2.像小产权中的“乡产房”“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。3.购买“乡产权房”那样的“小产权房”无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。4.如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位“小产权房”业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，业主的利益将得不到保障。
私下协议违反法规政策不能过户
当事人双方私下签订的房屋买卖协议，只要房产登记合法，签订的协议内容合法，一般即具有法律效力。但如果双方采取私下预付保证金、手写房屋买卖协议等各种违反法律法规政策规定的方式进行房产交易，导致无法在房产部门登记备案，也就没有办法进行产权过户。一旦一方违反合同约定，出现纠纷，由于双方间的合同违反国家强制性规定，将被认定为无效合同。守约方将无法通过法律手段有效维护自身权益。除恢复到合同订立前的原始状态外，合同双方都只能自行承担其他因合同无效产生的损失。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
周仁超
