近日，中国人民银行和国家金融监督管理总局决定将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。这是因势利导地实施精准调控政策，有利于稳预期、提信心，防止风险扩散，更好服务实体经济。
一、政策调整的成因解析
近年来，随着国内经济转型升级步伐加快，商业地产市场同样面临转型升级的压力与机遇。在过去几年中，受到疫情等因素影响，部分区域出现了商业用房库存高企、空置率攀升、价格下调的现象。同时，以共享办公为代表的新兴业态以及体验式商业、产业园区等对商业空间提出了一些新的要求。本次降低首付比例?助力房企纾困，稳定市场信心，也有利于?降低购房门槛，激活市场需求。同时，个别城市进行差别化调整体现出监管层对于复杂性的充分认知，也是我国房地产调控坚持因城施策、分类指导原则的具体表现。
二、政策调整的双重效应
商业用房贷款首付比例调整政策的核心在于通过降低购房门槛和优化融资环境，实现对房地产市场的精准调控，其效应主要体现在两个层面：?降低市场准入门槛和增强金融资源支持实体经济力度?。一方面，适当放松首付款比例有利于降低优秀购房者门槛，释放市场主体活力、带动就业和创业创新。商铺是企业开展生产经营的主要载体之一，商铺流通量反映的是市场活跃情况。适当放宽首付比例可以使得那些真正想从事生产经营活动但由于前期资金不足而暂时难以支付全款的企业和个人，可以较低的成本获得生产要素。另一方面，差异化首付款为实体经济注入金融活水，同时也助于金融机构强化风险管控能力。差异化首付款政策配合专项再贷款工具引导银行信贷资源更精准地流向小微企业、科技创新、绿色低碳等重点领域。同时本次调整则是根据不同区域、不同项目类型、借款人资质等因素采取差异化政策。这种精细化调控既能满足合理需求，又能有效防止资金过度流入商业地产领域，避免形成泡沫风险。
三、政策调整的行动方略
对投资者而言，应客观认识此次政策变动。商业地产投资是实业投资，最后还是靠实业来实现盈利。投资者应关注真正有实体项目或者有发展空间的行业，不盲目跟风，商业地产变现能力差并且容易受到经济形势的影响，要进行全面的风险评估，全面考虑首付、税费、月供及长期持有的物业费、潜在空置期等综合成本，避免因首付降低而盲目决策，需审慎判断自身资金实力及风控能力；要聚焦长期价值，实际回报受空置期、运营成本及租户稳定性等多重因素影响，需把握区域发展、产业聚集升级等长期价值驱动力，而不仅是短期的价格变化。对于房地产开发企业而言，要把握窗口期加速存量资产去库存化，积极利用这一政策窗口，实施优化存量的营销策略，针对性吸引中小商户、初创企业等核心客群，从而改善自身经营状况；应保持对政策组合拳的密切关注，并在项目规划与资金安排上为可能的进一步支持预留弹性。对于金融机构而言，应借此机会优化信贷结构，审慎评估项目风险与借款人偿债能力，为符合条件的商业用房购置提供信贷支持，助力市场健康循环；完善风险评估模型以应对市场变化，加强对商业用房贷款的风险评估能力，从看重抵押物市场价值到更关注借款人的经营能力和项目本身的商业前景转变。
四、政策调整的长效构建
调整商业用房贷款首付比例以“精准施策”的方式，有效缓解了当前商办市场库存压力，同时为实体经济减轻负担，激发市场活力提供了有力保障。在多项政策协同推进的背景下，将逐步实现房地产市场供需平衡，稳步增强金融市场信心，实体经济也将获得更加优质和高效的金融服务。就长远来看，我国需要进一步健全商业地产方面的金融支持体系，包括商业地产的发展、贷款产品的设计、多层次的风险防范化解机制，并将其与其他支持中小微企业、鼓励创新创业等方面的政策相配合，激发各类经营主体活力，合力筑牢经济发展底盘，推动实体经济发展壮大。
（作者：温州大学商学院副教授，周建华）
